『新築すると相続税のリスクが高まる人』
がいます。それは、どういう条件の人か、
ご存知ですか？
このことを理解するには、家の買い方
（住まい方）と相続税の関係を学ぶ
必要があります。
私は、「最も相続税のリスクが高まる」
家の買い方をしていました。
おそらく多くの方が、この「家の買い方
と相続税の関係」を知らないことと
思います。
そこで、小冊子『知って得するお金の話
「新築すると相続税のリスクが高まる？」』
（大高英則）をご紹介します。
この小冊子は、私と同じ失敗をされない
ように相続税の知識を深めて頂きたい
思いから私が作成したものです。
少し難しい専門用語もありますが、
ゆっくり読み進めて頂ければ、
ご理解頂ける内容にしています。
住宅を購入される前に、本小冊子をご覧頂
き、将来損をしない家の買い方について、
学んで頂ければと思います。
また、本小冊子と一緒に
『知って得するお金の話！家を建てるなら
いつ』（大高英則）も
ご一読されますことをお勧めします。
住宅購入に関する「知って得する情報」を
学んで頂けることと思います。
新築すると相続税リスクが高まる理由とは？
「新築すると相続税リスクが高まる」理由
は、３つの基礎知識を学ぶことで理解でき
ます。
（１）住まい方と相続税の関係
住まい方と相続に関しては、以下の５つの
ケースが、あります。
❶子が賃貸で相続発生
❷子が新築で相続発生
❸子が賃貸＆親が建替えで相続発生
❹子が新築＆親が建替えで相続発生
❺建替え（二世帯住宅）で相続発生
最も相続税リスクが高いのが、項番❹の
子が新築し、親が建替えをするケースに
なります。
これが私の失敗したケースです。
（このケースは少ないかもしれませんが、
検討中の方は注意が必要です。
次に相続税リスクが高くなるのが、項番❷
の新築して持家になるケースです。
（このケースが一番多いと思います。）
最も相続税リスクを少なくできるのが、
項番❺の建替え（二世帯住宅）です。
後程詳しくお話をしますが、特に土地が
高い都市部で親が持家の場合は、この
項番❺の建替え（二世帯住宅）が
最も望ましい対策になります。
（２）相続税の基礎控除
平成27年の相続税法改正で基礎控除が
少なくなりました。
相続税リスクが高まったということです。
5,000万円＋1,000万円×法定相続人が、
3,000万円＋600万円×法定相続人に
なりました。
事例としてわかりやすい二次相続のケース
でみてみます。
母と子１人のケースです。
改正前は、相続資産が6,000万円までは
相続税がかからなかったのですが、
改正後は、3,600万円に下がります。
（３）小規模宅地等の特例
相続の際、親の土地の課税価格を８割減額
できる特例です。（330㎡まで）
この特例が適用されるのは、以下の条件を
満たした場合です。
❶被相続人と同居
❷賃貸
❸持家（新築）の場合は、売却後３年経過
相続の発生を知ってから10か月以内に
申告と納税を終える必要があります。
故に、項番❸は、適用外と考えるのが
自然といえます。
こうした理由から新築すると相続税リスク
が高まることをご理解頂けると思います。
■では、ここまでのことをご理解頂けた
ことを前提に、相続税がかかるかどうか
の判断方法について解説します。
土地の相続税評価額＋建物の相続税評価額
＋現金＞相続税の基礎控除
この式から、現金がいくら以上あると、
相続税がかかるかがわかります。
いかがでしたでしょうか？
新築される前に、将来のことではあります
が、ぜひ、このことを確認されますことを
お勧めします。
尚、土地と建物の相続税評価額の確認は、
そう難しくありませんので、この後に
解説します。
土地の相続税評価額
土地の相続税評価額を確認する方法は、
２つです。
❶路線価方式（路線価がある地域）
路線価✖面積✖補正率
＝70,000円/㎡✖264㎡（80坪）✖1.0
＝1,843万円
路線価と補正率は、国税庁の路線価図
で確認できます。
❷倍率方式（路線価がない地域）
固定資産税の評価額✖倍率
＝17,000,000円×1.10
＝1,870万円
固定資産税の評価額は、固定資産税の
通知書で確認できます。
建物の相続税評価額
建物の相続税評価額は、固定資産税の
評価額です。
もう少し詳しくお話をしますと、
２つのことがあります。
（１）現在の相続税評価額
上記の説明の通り、固定資産税の
評価額です。
（２）将来の相続税評価額
再建築価格✖面積✖経年減点補正率
経年減点補正率は、部材により
20年と25年に分かれますが、
再建築価格の2割で下げ止まりに
なります。
築40年の建物（家屋）でも、例えば、
200万円くらいの相続税評価額
になります。
住まい方と相続税の関係
「住まい方」によって異なる相続税
について解説します。
「住まい方」は、以下の５つになります。
❶子が賃貸
❷子が新築（持家）
❸子が賃貸＆親が建替え
❹子が新築＆親が建替え
❺建替え（二世帯住宅）
現金がいくら以上あると相続税が
発生するかを事例で見てみます。
事例）母（持家）と子（賃貸）１人。
土地の相続税評価額1,800万円
建物の相続税評価額200万円
＜子が賃貸暮しの場合＞
土地の相続税評価額＋建物の相続税評価額
＋現金＞基礎控除
320万円＋200万円＋現金＞3,600万円
∴現金＞3,080万円
＜子が新築（持家）の場合＞
土地の相続税評価額＋建物の相続税評価額
＋現金＞基礎控除
1,800万円＋200万円＋現金＞3,600万円
∴現金＞1,600万円
現金には生命保険も入りますので、相続税
のリスクは高くなります。
都市部は土地が高いので相続税のリスクが
高いと言えます。
また、地方は土地の価格は都市部に比べ
低いですが、面積が大きくなりますので
相続税がかかるリスクはあります。
＜建替え（二世帯住宅）の場合＞
土地の相続税評価額＋建物の相続税評価額
＋現金＞基礎控除
320万円＋0万円＋現金＞3,600万円
∴現金＞3,400万円
建替え（二世帯住宅）が最も相続税リスク
が低いと言えます。
都市部は土地が高いので、対策としては
この建替え（二世帯住宅）が最も有効と
いえます。
相続対策としての住宅資金贈与、暦年課税、相続時精算課税制度
以下の計算式で、現金がいくら以上あると
相続税がかかるかを診断する仕組みが、
『相続診断（住まい方と相続税）』です。
土地の相続税評価額＋建物の相続税評価額
＋現金＞基礎控除
新築することで相続税がかかることがわか
ると以下の選択肢が考えられます。
（１）住宅資金贈与を活用して、新築の予
算を増やす。その際には、相続税が許容範
囲内であることを確認しておく必要があり
ます。
（２）住宅資金贈与を活用して、建替え
（二世帯住宅）を建てる。
住宅資金贈与は、2022年度税制改正で
以下の内容となりました。
❶非課税限度額の適用を2023年まで延長
❷非課税限度額を良質な住宅は1,000
万円、その他の住宅は500万円とする。
良質な住宅とは、耐震性能、省エネ性能、
バリアフリー性能のいずれかを有する住宅
です。
また、住宅資金贈与は、年間110万円まで
は非課税となる暦年課税、又は2,500万円
までは非課税となる相続時精算課税制度と
併用が可能です。
尚、相続時精算課税制度については注意が
必要です。
相続資産や法定相続人を把握して判断を
しないと、贈与税はかからなくても、
相続税がかかる可能性があるからです。
まずは、住宅資金贈与をしっかりと活用
することを考えると良いでしょう。
まとめ（新築と相続税の対策）
新築を考える際には、将来のことになり
ますが、相続のことも視野に入れて考え
ておく必要があります。
その必要があるかどうかは、『相続診断
（住まい方と相続税）』を実施してみる
ことで判断できます。
新築をすると相続税がかかる場合は、
贈与や建替え等により相続税の対策
を考える必要があります。
相続税を計算した結果、許容範囲内で
あれば当初の予定通り新築される場合
もあるでしょう。
あるいは、相続税がかかるのは厳しい
ので、建替え（二世帯住宅）を選択さ
れる場合もあるでしょう。
大事なことは、事前にいろいろと情報を
集め、専門家に相談して判断をすること
です。
本小冊子でご紹介しました『相続診断
（住まい方と相続税）』を実施される
ことも一つの選択肢です。
最後に事例を１つ紹介します。
事例）母（持家）と子１人
■子が新築で相続発生
土地の相続税評価額1,848万円
建物の相続税評価額200万円
現金1,500万円
生命保険2,500万円
相続資産5,548万円
∴子の相続税：242万円
■子が建替え（二世帯住宅）で相続発生
土地の相続税評価額370万円
建物の相続税評価額200万円
現金1,500万円
生命保険2,500万円
相続資産3,870万円
∴子の相続税：27万円
皆様が将来の相続も含めて最善の方法で
住宅を購入されますことを願っています。
ボアソルチ
株式会社ＣＳＩ総合研究所
代表取締役 大高英則
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