家を建てる前に知っておきたい『お金の話』最適な購入時期

小冊子

住宅資金や税金に関しては、
「なにがわからないかが、わからない!」


マイホームを検討されている方々の多くが
こうした状態にあると思います。

そこで、購入前に、ぜひ知っておいて
頂きたい「6つの知って得する情報」
についてまとめた小冊子

『家を建てる前に知っておきたいお金の話
』(大高英則)をご紹介します。

この小冊子は、私の住宅購入に関する経験
と約20年住宅業界に携わってきた中で、
特に重要であると判断した内容です。

基礎知識をわかりやすくお伝えするために
短くまとめた小冊子ですので、補足を含め
て内容を解説する形でお伝えしていきたい
と思います。

住宅ローンや住宅に関する税金や年金
の知識を深めることで、最適な購入の
時期を知ることができます。

少し、難しい内容もありますが、
じっくりと読み進めて頂ければ
ご理解頂けると思います。

住宅を購入される前に一読して頂く
ことで、最適な時期に最適な価格で
最適な暮らしを手に入れて頂けるこ
とを願っています。

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無理のない住宅ローン

住宅資金は、主に以下の3つで構成されて
います。

❶自己資金
❷住宅資金贈与
❸住宅ローン

自己資金と住宅資金贈与以外は、住宅
ローンを組むことになります。

住宅ローンは、いくら借りることが
できるのか?

高額の借入をしてきちんと返済できる
のだろうか?

こうした疑問や不安を感じている方も
多いことと思います。

そこで大事になってくる考え方が、住宅
ローンの「無理のない返済額」です。

では、その考え方について解説します。

最初に確認するのが、「年収から見た借入
可能額」です。

例えば、税込年収が450万円の場合、審査
金利が1.48%とすると最大4,300万円
まで借入が可能です。

しかし、最大の4,300万円を借りると返済
が厳しくなることが予測できますので、
「無理のない返済額」を把握する必要が
あります。

そのために「毎月の返済額から見た借入
可能額」を確認する必要があります。

例えば、3,000万円を金利1.48%
で借りた場合、毎月の返済額は、
9.16万円になります。

毎月9.16万円を無理なく返済できるので
あれば、3,000万円を借りることで良い
という判断ができます。

賃貸暮らしの家賃、あるいは、新築した
場合の光熱費等を考慮して毎月の返済額
を決定する必要があります。

尚、新築後の光熱費等は、住宅会社など
で確認されると良いでしょう。

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住宅ローン控除

新築に関する税金の中で最初に確認して
おきたいのが「住宅ローン控除」です。

何故なら、住宅の種類と入居する時期に
よって、住宅ローン控除の額が変わって
くるからです。

住宅の種類は、以下のとおりです。

❶認定住宅(長期優良住宅・低炭素住宅)
❷ZEH水準省エネ住宅
❸省エネ基準適合住宅
❹その他の住宅

借入限度額は、住宅の種類と入居年に
よって、以下の違いが生じます。

2022年≦入居年≦2023年の場合、
❶5,000万円
❷4,500万円
❸4,000万円
❹3,000万円

2024年≦入居年≦2025年の場合、
❶4,500万円
❷3,500万円
❸3,000万円
❹2,000万円
(2023年までに建築確認)

次に「住宅ローン控除の計算方法」に
ついてです。

まずは、基本的な考え方についてです。

(A)住宅ローン控除は、減税額(実際
に納めた所得税と住民税の一部)が戻っ
てくる仕組みです。

(B)但し年末残高の0.7%が上限です。

ですので、控除期間の間、上記(A)と
(B)を比較して、少ない方を加算して
減税額を計算します。

控除期間は、2022年~2025年の間13年
ですが、その他の住宅は、2024年以降
10年となります。

住民税の一部は、所得税の課税所得の
7%の額(最高97,500円)です。

尚、住宅ローン控除に関する記載内容は、
「2022年度税制改正」の仕様です。
当該年度の仕様をご確認下さい。

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住宅資金贈与

住宅資金贈与は、贈与日が2022年1月
~2023年12月までの期間、非課税の
限度額までは贈与税がかかりません。

良質な住宅の場合の非課税限度額は、
1,000万円、その他の住宅は500万円
です。

尚、良質な住宅とは、耐震性能、省エ
ネ性能、バリアフリー性能のいづれか
を有する住宅です。

住宅資金贈与は、贈与日によっては、
非課税限度額が適用されなくなります
ので注意が必要です。

住宅資金贈与の額が、非課税限度額を超過
した場合、あるいは、適用時期を過ぎた場
合は、暦年課税や相続時精算課税制度を併
用することで贈与税を全額、又は一部を回
避できます。

但し、相続時精算課税制度は、相続財産や
法定相続人の数によっては、相続税がかか
る場合がありますので、注意が必要です。

尚、住宅資金贈与に関する記載内容は、
「2022年度税制改正」の仕様です。
当該年度の仕様をご確認下さい。

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金利の将来リスク

将来の金利については、正確に予測する
ことはできません。

では、金利の上昇リスクについては、
どう考えれば良いのでしょうか?

1つの考え方としては、金利が上昇した
場合の住宅ローンの支払額を事前に確認
しておくということがあります。

例えば、
金利が0.05%、0.1%、0.5%、1%等
上昇した場合の毎月の支払額と総支払
額を確認してみます。

それが、許容の範囲内かどうかを確認
します。

もし、金利が上昇しなければ、余裕に
繋がりますので、やはり上昇リスクを
事前に想定するのが良いといえます。

例えば、借入3,000万円、金利が
1.48%であれば、
総支払額は、3,845万円。

金利が0.05%上昇すると、
総支払額は、3,876万円。

31万円の差額が生じます。

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年金の将来リスク

年金の将来リスクの考え方について、
お伝えします。

60歳以降年収が下がると言われています。

これから新築をする多くの方が、60歳
から5年間年金がありません。

以前はある条件の方だけを雇用延長する
制度でしたが、現在は申し出があれば、
雇用延長をしなければならないように
変更されています。

従って、雇用延長されるケースが増えま
したが、しかし、60歳時点より年収が
下がる方が多いと思います。

60歳時点の住宅ローンの残債は、購入
時期を、例えば、2年先延ばしにすると
いくら増えるか想像がつきますか?

30歳のご主人が2年購入を先延ばしに
する場合ですと、205万円も残債が増
える事例もあります。

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住宅購入の最適な時期

ここまでの5つの項目(住宅ローン、
住宅ローン減税、住宅資金贈与、金利、
年金)の話はいかがでしたでしょうか?

ご理解頂けましたでしょうか?

では、最後に大事な「最適な購入時期」
について、確認してみましょう。

上記の5つの項目について、住宅の購入
時期が2年先になった場合、いくらの
損失が生じるのかを確認してみます。

基本条件は、年収450万円、家賃8万円、
借入3,000万円、住宅資金贈与300万円、
贈与日2022.5.4、入居日2022.11.4、
住宅の種類はその他の住宅とします。
(金利1.48%が2年後1.53%を想定)

「2年後」の購入と比較すると、
総額”303万円”の”損”になります。

内訳は、以下の通りです。

❶住宅ローン控除

入居日:2022.5.14の場合、210万円
入居日:2024.5.14の場合、165万円
差 額:45万円

❷住宅資金贈与

贈与日:2022.5.14の場合、 0万円
贈与日:2024.5.14の場合、35万円
差 額:35万円

❸家賃

入居日:2022.5.14の場合、 0万円
入居日:2024.5.14の場合、192万円
差 額:192万円

❹金利(総支払額)

入居日:2022.5.14の場合、3,845万円
入居日:2024.5.14の場合、3,876万円
差 額:31万円

❺年金:60歳時の残債(総額対象外)

入居日:2022.5.14の場合、529万円
入居日:2024.5.14の場合、734万円
差 額:205万円

尚、年金60歳残債の差額は、損得では
ないため総額には含めていません。

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まとめ(リスク分析が重要)

新築をする前に、確認して頂きたいお金の
話について、お伝えしてきました。

最後に、ぜひ、ご理解頂きたいことがあり
ます。

最適な購入時期は、経済状況、金利や税制
等の外的な要因と年収や扶養状況等の内的
な要因によって異なります。

そこで、ご自身の条件で「5つの項目」の
リスク分析(診断)をお勧めします。

住宅業者等の専門家に相談されると良いと
思います。

皆様が、最適な時期に、最適な価格で、
最適な住環境を手に入れられますことを
願いっています。

ボアソルチ

株式会社CSI総合研究所
 
代表取締役 大高英則

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