『新築すると相続税のリスクが高まる人』
がいます。それは、どういう条件の人か、
ご存知ですか?
このことを理解するには、家の買い方
(住まい方)と相続税の関係を学ぶ
必要があります。
私は、「最も相続税のリスクが高まる」
家の買い方をしていました。
おそらく多くの方が、この「家の買い方
と相続税の関係」を知らないことと
思います。
そこで、小冊子『知って得するお金の話
「新築すると相続税のリスクが高まる?」』
(大高英則)をご紹介します。
この小冊子は、私と同じ失敗をされない
ように相続税の知識を深めて頂きたい
思いから私が作成したものです。
少し難しい専門用語もありますが、
ゆっくり読み進めて頂ければ、
ご理解頂ける内容にしています。
住宅を購入される前に、本小冊子をご覧頂
き、将来損をしない家の買い方について、
学んで頂ければと思います。
また、本小冊子と一緒に
『知って得するお金の話!家を建てるなら
いつ』(大高英則)も
ご一読されますことをお勧めします。
住宅購入に関する「知って得する情報」を
学んで頂けることと思います。
新築すると相続税リスクが高まる理由とは?
![](https://otaka-blog.com/wp-content/uploads/2022/06/s1-1024x576.png)
「新築すると相続税リスクが高まる」理由
は、3つの基礎知識を学ぶことで理解でき
ます。
(1)住まい方と相続税の関係
住まい方と相続に関しては、以下の5つの
ケースが、あります。
❶子が賃貸で相続発生
❷子が新築で相続発生
❸子が賃貸&親が建替えで相続発生
❹子が新築&親が建替えで相続発生
❺建替え(二世帯住宅)で相続発生
最も相続税リスクが高いのが、項番❹の
子が新築し、親が建替えをするケースに
なります。
これが私の失敗したケースです。
(このケースは少ないかもしれませんが、
検討中の方は注意が必要です。
次に相続税リスクが高くなるのが、項番❷
の新築して持家になるケースです。
(このケースが一番多いと思います。)
最も相続税リスクを少なくできるのが、
項番❺の建替え(二世帯住宅)です。
後程詳しくお話をしますが、特に土地が
高い都市部で親が持家の場合は、この
項番❺の建替え(二世帯住宅)が
最も望ましい対策になります。
(2)相続税の基礎控除
平成27年の相続税法改正で基礎控除が
少なくなりました。
相続税リスクが高まったということです。
5,000万円+1,000万円×法定相続人が、
3,000万円+600万円×法定相続人に
なりました。
事例としてわかりやすい二次相続のケース
でみてみます。
母と子1人のケースです。
改正前は、相続資産が6,000万円までは
相続税がかからなかったのですが、
改正後は、3,600万円に下がります。
(3)小規模宅地等の特例
相続の際、親の土地の課税価格を8割減額
できる特例です。(330㎡まで)
この特例が適用されるのは、以下の条件を
満たした場合です。
❶被相続人と同居
❷賃貸
❸持家(新築)の場合は、売却後3年経過
相続の発生を知ってから10か月以内に
申告と納税を終える必要があります。
故に、項番❸は、適用外と考えるのが
自然といえます。
こうした理由から新築すると相続税リスク
が高まることをご理解頂けると思います。
■では、ここまでのことをご理解頂けた
ことを前提に、相続税がかかるかどうか
の判断方法について解説します。
土地の相続税評価額+建物の相続税評価額
+現金>相続税の基礎控除
この式から、現金がいくら以上あると、
相続税がかかるかがわかります。
いかがでしたでしょうか?
新築される前に、将来のことではあります
が、ぜひ、このことを確認されますことを
お勧めします。
尚、土地と建物の相続税評価額の確認は、
そう難しくありませんので、この後に
解説します。
土地の相続税評価額
![](https://otaka-blog.com/wp-content/uploads/2022/06/s2-1024x576.png)
土地の相続税評価額を確認する方法は、
2つです。
❶路線価方式(路線価がある地域)
路線価✖面積✖補正率
=70,000円/㎡✖264㎡(80坪)✖1.0
=1,843万円
路線価と補正率は、国税庁の路線価図
で確認できます。
❷倍率方式(路線価がない地域)
固定資産税の評価額✖倍率
=17,000,000円×1.10
=1,870万円
固定資産税の評価額は、固定資産税の
通知書で確認できます。
建物の相続税評価額
![](https://otaka-blog.com/wp-content/uploads/2022/06/s33-1024x576.png)
建物の相続税評価額は、固定資産税の
評価額です。
もう少し詳しくお話をしますと、
2つのことがあります。
(1)現在の相続税評価額
上記の説明の通り、固定資産税の
評価額です。
(2)将来の相続税評価額
再建築価格✖面積✖経年減点補正率
経年減点補正率は、部材により
20年と25年に分かれますが、
再建築価格の2割で下げ止まりに
なります。
築40年の建物(家屋)でも、例えば、
200万円くらいの相続税評価額
になります。
住まい方と相続税の関係
![](https://otaka-blog.com/wp-content/uploads/2022/06/s4-1024x576.png)
「住まい方」によって異なる相続税
について解説します。
「住まい方」は、以下の5つになります。
❶子が賃貸
❷子が新築(持家)
❸子が賃貸&親が建替え
❹子が新築&親が建替え
❺建替え(二世帯住宅)
現金がいくら以上あると相続税が
発生するかを事例で見てみます。
事例)母(持家)と子(賃貸)1人。
土地の相続税評価額1,800万円
建物の相続税評価額200万円
<子が賃貸暮しの場合>
土地の相続税評価額+建物の相続税評価額
+現金>基礎控除
320万円+200万円+現金>3,600万円
∴現金>3,080万円
<子が新築(持家)の場合>
土地の相続税評価額+建物の相続税評価額
+現金>基礎控除
1,800万円+200万円+現金>3,600万円
∴現金>1,600万円
現金には生命保険も入りますので、相続税
のリスクは高くなります。
都市部は土地が高いので相続税のリスクが
高いと言えます。
また、地方は土地の価格は都市部に比べ
低いですが、面積が大きくなりますので
相続税がかかるリスクはあります。
<建替え(二世帯住宅)の場合>
土地の相続税評価額+建物の相続税評価額
+現金>基礎控除
320万円+0万円+現金>3,600万円
∴現金>3,400万円
建替え(二世帯住宅)が最も相続税リスク
が低いと言えます。
都市部は土地が高いので、対策としては
この建替え(二世帯住宅)が最も有効と
いえます。
相続対策としての住宅資金贈与、暦年課税、相続時精算課税制度
![](https://otaka-blog.com/wp-content/uploads/2022/06/s5-1024x576.png)
以下の計算式で、現金がいくら以上あると
相続税がかかるかを診断する仕組みが、
『相続診断(住まい方と相続税)』です。
土地の相続税評価額+建物の相続税評価額
+現金>基礎控除
新築することで相続税がかかることがわか
ると以下の選択肢が考えられます。
(1)住宅資金贈与を活用して、新築の予
算を増やす。その際には、相続税が許容範
囲内であることを確認しておく必要があり
ます。
(2)住宅資金贈与を活用して、建替え
(二世帯住宅)を建てる。
住宅資金贈与は、2022年度税制改正で
以下の内容となりました。
❶非課税限度額の適用を2023年まで延長
❷非課税限度額を良質な住宅は1,000
万円、その他の住宅は500万円とする。
良質な住宅とは、耐震性能、省エネ性能、
バリアフリー性能のいずれかを有する住宅
です。
また、住宅資金贈与は、年間110万円まで
は非課税となる暦年課税、又は2,500万円
までは非課税となる相続時精算課税制度と
併用が可能です。
尚、相続時精算課税制度については注意が
必要です。
相続資産や法定相続人を把握して判断を
しないと、贈与税はかからなくても、
相続税がかかる可能性があるからです。
まずは、住宅資金贈与をしっかりと活用
することを考えると良いでしょう。
まとめ(新築と相続税の対策)
![](https://otaka-blog.com/wp-content/uploads/2022/06/s6-1024x576.png)
新築を考える際には、将来のことになり
ますが、相続のことも視野に入れて考え
ておく必要があります。
その必要があるかどうかは、『相続診断
(住まい方と相続税)』を実施してみる
ことで判断できます。
新築をすると相続税がかかる場合は、
贈与や建替え等により相続税の対策
を考える必要があります。
相続税を計算した結果、許容範囲内で
あれば当初の予定通り新築される場合
もあるでしょう。
あるいは、相続税がかかるのは厳しい
ので、建替え(二世帯住宅)を選択さ
れる場合もあるでしょう。
大事なことは、事前にいろいろと情報を
集め、専門家に相談して判断をすること
です。
本小冊子でご紹介しました『相続診断
(住まい方と相続税)』を実施される
ことも一つの選択肢です。
最後に事例を1つ紹介します。
事例)母(持家)と子1人
■子が新築で相続発生
土地の相続税評価額1,848万円
建物の相続税評価額200万円
現金1,500万円
生命保険2,500万円
相続資産5,548万円
∴子の相続税:242万円
■子が建替え(二世帯住宅)で相続発生
土地の相続税評価額370万円
建物の相続税評価額200万円
現金1,500万円
生命保険2,500万円
相続資産3,870万円
∴子の相続税:27万円
皆様が将来の相続も含めて最善の方法で
住宅を購入されますことを願っています。
ボアソルチ
株式会社CSI総合研究所
代表取締役 大高英則
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